MAHKEMESİ :Ticaret MahkemesiDAVA TÜRÜ : Tazminat-AlacakMahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat ve alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı-karşı davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde temyiz eden davalı-karşı davacı vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.Dava, kiracı tarafından kiraya veren aleyhine açılan sözleşmenin haklı feshi nedeniyle kiracı zararından oluşan şimdilik 10.000 TL tazminatın tahsili, karşı dava ise, kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan ödenmeyen kira paralarından kaynaklanan 20.000 TL kira alacağının tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece Asıl davada davacının menfi zarara yönelik davasının kabulü ile 58.900,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek değişebilir oranlarda reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacı tarafın müspet zarar kapsamındaki kâr kaybı ve portföy tazminatı taleplerinin atiye bırakılmış olması sebebiyle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, karşı davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, delillerin mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre, davalı-karşı davacı vekilinin asıl ve karşı davada aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.2-Davalı-karşı davacı vekilinin menfi zarara ilişkin verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;Davacı vekili, dava dilekçesinde; Davacının, mülkiyeti davalıya ait ... adresindeki işyerini, 01/08/2009 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, davacının bu yerde 5 yıllık Franchising sözleşmesi ile ...'nin şubesi olarak faaliyetine başladığını, ... Bölgesinin en nezih caddelerinden biri olan ... Caddesinde, şık mimarisi ve sunduğu lezzetle, kısa zamanda beğeni kazanarak zengin müşteri portföyü oluşturduğunu, her geçen gün kâr marjını yükselterek 1,5 yıl gibi kısa bir süre içerisinde iyi bir noktaya geldiğini ancak tamamen davalının tekeffülünde bulunan ayıp nedeniyle davacının işletmesinin mühürlendiğini ve ticari faaliyetine son verildiğini, ..... Belediyesinin 22.02.2011 tarihli incelemesinde; Dava konusu işyerinin tasdikli projesine aykırı değişiklikler yapılması nedeniyle davalıya bunları düzeltmesi için süre verildiğini, ancak bu sürede davalının durumu düzeltmek için uğraşmadığını, davacının, davalıya ayıpları 7 gün içinde gidermesi için ihtar gönderdiğini ancak davalının hiçbir girişimde bulunmaması nedeniyle kira akdini haklı olarak feshettiğini, iş bu davanın açıldığı tarihte ... ile imzalanan Franchising sözleşmesinden doğan zararlar için kanuni işlem başlatılmamış olduğundan dolayı bu kalem kiralanana masraflar "...." .... ile imzalanan Franchising sözleşmesi gereğince, mimari hizmetler firma tarafından verildiğinden mimari hizmete karşılık 7.500 TL, tuvalet tadilatı için işçilik dahil 12.000 TL, tüm mutfak harcamaları için 35.000 TL, işyeri tavanının yapılması ile boya işleri için işçilik dahil 5.000 TL, işyerine özel olarak yaptırılan ve başka yerde kullanılması mümkün olmayan masa ve sandalyeler için 15.000 TL, işletmenin bahçe kısmına özel olarak yaptırılan masa ve sandalyeler için 5.000 TL, işletmenin bahçe kısmında kullanılan şemsiye için 2.000 TL, işletmenin tüm elektrik ve aydınlatması için işçilik dahil 15.000 TL havalandırma moturu ile havalandırma sisteminin kurulması için 8.000 TL, yazılım için 3.500 TL, televizyon için 3.000,00 TL, tabelalar için 5.000 TL'lik harcama yaptığını, ayrıca 1.5 yıllık müşteri çevresini kaybederek büyük kâr mahrumiyeti doğduğunu belirterek kira akdinin haklı feshi nedeniyle uğranılan fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000 TL zarar bedelinin akdin feshi tarihinden itibaren reeskont faizi uygulanarak davalıdan tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili, davacının işlerinin çok iyi olduğunu söyledikleri tarihlerde dahi kira bedeli, apartman ortak giderlerini, elektrik, su borcunu ödeyemediğini, davacının kâr elde eden bir yer işlettiği iddiasının yerinde olmadığını davalının davaya konu taşınmazı satın aldığı şekli ile davacıya kiraladığını, davalının taşınmaza bir müdahalesinin olmadığını, davacının kira akdinin tanzimini takip eden günlerde kira sözleşmesine ve binanın onaylı projesine aykırı tadilat yapılarak davalı olurunu almadan bodrum katta ikinci bir WC ilave ettiğini, zeminin kırılarak baca çıkısı yapıldığını ve merdiven projesine aykırı olarak büyütüldüğünü, projeye aykırı hususların olduğunu, bunların Belediyenin kendiliğinden yapıyı kontrol etmediğini, davacının kayınbiraderi ...'un şikayeti ile Belediye ekiplerinin eyleme geçtiğini, şikayet eden ...'un kira sözleşmesindeki ...'un oğlu ve davacının da kayınbiraderi olduğunu, şikayetin bir organizasyonun parçası olduğunu, projeye aykırı olan işleri davacının yaptırdığını, davacının bu 1,5 yıllık dönem içinde ya da sonunda mecura onaylı projeye aykırı bir müdahalesinin varlığını iddia etmediğine göre kusurun kendisinden kaynaklandığının açık olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece sözleşmeyi haklı olarak fesheden davacı kiracının BK.un 106 ve 108. maddeleri hükümleri uyarınca menfi zararını isteyebileceği gerekçesiyle davacının menfi zarara yönelik davasının kabulü ile 58.900,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek değişebilir oranlarda reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacı tarafın müspet zarar kapsamındaki kâr kaybı ve portföy tazminatı taleplerinin atiye bırakılmış olması sebebiyle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK.nun 249. maddesi (01.07.2012'de yürürlüğe giren TBK.nun 301. maddesi) gereğince kiraya veren, kiralanana sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde bulundurmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. Bu nedenle kiraya veren davalı, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bulundurmakla yükümlüdür. Çünkü buradaki ifa; Borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır. O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yerine getirilmelidir. Türk Borçlar Yasasının 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK.nun 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK.nun 308. maddesinde kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir.Somut olayda; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyadaki bilgi ve belgelerden 21.03.2011 tarihinde Belediye tarafından yapı tatil zaptı düzenlendiği, 29.03.2011 tarihinde işyerinin mühürlendiği, davacı kiracı tarafından 01.08.2011 tarihli ihtar ile akdin feshedildiği ve 20.05.2011 tarihli anahtar teslim tutanağı ile kiralananın tahliye edildiği anlaşılmıştır. Bu durumda dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte kullanmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediğinin kabulü gerekir. Davacı kiracı yukarıda bahsi geçen seçimlik haklarından akdin feshi ile kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın verilmesini istemiştir. Mahkemece de, davacı kiracının menfi zararlarının tahsiline karar verilmiş ise de; Davacı kiracının kiralanan işyerinde "..." markası adı altında pidecilik yapacağı gerekçesiyle "..." ... ile imzalanan Franchising sözleşmesi gereğince mimari hizmetler firma tarafından verildiğinden mimari hizmete ilişkin yaptığı ödemeleri davalı kiraya verenden talep edemez, ayrıca dava konusu yerde işleteceği pide salonu için alınan ve başka yerde kullanılamayacak masa- sandalye bedellerinin de davalı kiraya verenden tahsiline karar verilmesi doğru değildir. Davacı kiracının, kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan imalatların yapıldıkları tarih itibariyle bedelleri belirlenerek belirlenen değerlerinden de yıpranma payları düşülerek bulunacak imalat bedellerine hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.3-Davalı-karşı davacı vekilinin karşı davaya ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: Davacı kiracı tarafından kira sözleşmesi her ne kadar 01.03.2011 tarihinde feshedilmiş ise de kiralanan 20.05.2011 tarihli anahtar teslim tutanağı ile tahliye edilmiştir. Bu durumda kiracı tahliye tarihine kadarki kira paralarından sorumludur. Mahkemece, davacı-karşı davalı kiracının tahliye tarihi olan 20.05.2011 tarihine kadarki kira paralarından sorumlu olduğu kabul edilerek davacı tarafça varsa kira ödemeleri de dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile karşı davanın tamemen reddine karar verilmesi doğru değildir.Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.SONUÇ:Yukarıda 2 ve 3 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı-karşı davacı yararına takdir olunan 1.350.-TL vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 29.03.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.