MAHKEMESİ :Asliye Hukuk MahkemesiDava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ... taşınmazın irtifak kamulaştırma bedelinin tespiti ve irtifak hakkının idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.Y A R G I T A Y K A R A R ITemyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.Şöyle ki;1-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına .... üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir. Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır. 2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin değerlendirme yılı itibariyle emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda değerlendirme için ... taşınmazın 1200/6000 hissesinin 350.000,00 TL bedelle 28.03.2008 tarihli satışının emsal olarak incelendiği, emsal taşınmazın dosyaya getirtilen satış işlemine ait akit tablosu ve tapu kaydından, Yakacık 886 parsel sayılı taşınmazın 1200/6000 hissesinin, taşınmazın 4800/6000 hissesinin maliki olan diğer hissedarına satışının gerçekleştiği anlaşılmakla, hissedarlar arasındaki satışın serbest satış olmadığı, özel amaçlı satış olduğu kanısı uyandırdığı ve yanıltıcı sonuçlara götürebileceğinden arsa değerlendirmesinde emsal olamaz.Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığı düşünülemeyeceği ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen ve emsal olarak Yakacık 886 parsel sayılı taşınmaza göre değerlendirme yapan bilirkişi kurulu raporuna göre hüküm kurulması, Kabule göre de;2-Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde kamulaştırma bedeli, bu kamulaştırma nedeniyle taşınmazın tamamında oluşacak değer düşüklüğüdür. Başka bir deyişle taşınmazın kamulaştırma öncesindeki değeri ile irtifakın geçmesinden sonraki değeri arasındaki fark kamulaştırma bedelidir. Bu bedel taşınmazın büyüklüğüne, kullanma biçimine, arsa ya da tarım arazisi oluşuna, irtifakın niteliği ile geçtiği yer ve kapladığı alana göre yüzde olarak belirlenir ve irtifakın taşınmazda doğurduğu bu değer düşüklüğü oranına göre kamulaştırma bedeli bulunur. Ayrıca Yargıtay uygulamalarında üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan taşınmazda bu irtifak nedeniyle oluşacak değer düşüklüğünün en fazla (taşınmazın cins ve niteliğine göre uygun kullanımını önemli ölçüde etkileyen özel bir durum yoksa) irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin arazide % 35’i, arsada ise % 50’si oranında olacağı kabul edilmektedir. Açıklanan bu esaslar gözönünde tutulduğunda irtifak kamulaştırmasından dolayı dava konusu taşınmazda oluşacak değer düşüklüğü oranının % 1,48 olarak kabul edilmesi gerektiği gözetilmeden ve bu yönden Dairece bozma konusu yapılmayan mahkemece verilen ilk karar ile davacı lehine usuli kazanılmış hak oluştuğu dikkate alınmadan bilirkişi kurulunca % 2 değer düşüklüğü oranı alınmak suretiyle hesap yapan rapora göre hüküm kurulması, Doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 30.09.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.