MAHKEMESİ : İSTANBUL ANADOLU 17. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİTARİHİ : 02/04/2013NUMARASI : 2010/406-2013/143Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 17.06.2014 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat A. K.. geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı H.. A.. vekili Avukat, davalı F.. A.. gelmediler, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:-KARAR-Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu kagir dükkan vasıflı 98 ada 8 parsel sayılı taşınmazın Kadıköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 1988/449 Esas, 1989/975 Karar sayılı kararı ile davacı idare adına tesciline karar verildiği ve anılan kararın 26.02.1990 tarihinde kesinleştiği, taşınmazın davacı idare adına 16.03.2010 tarihinde hükmen tescil edildiği, bilahare tashih suretiyle ...Mehmet Paşa Vakfı adına tescil edildiği, davalıların çekişme konusu taşınmazı geçerli bir hukuki sebebe dayanmaksızın işgal ettiği ileri sürülerek 01.01.2001 ila 31.08.2010 tarihleri arası dönem için ecrimisil talebiyle eldeki davanın açıldığı, davalılardan Hüseyin vekili tarafından 10.11.2011 tarihli dilekçe ile ıslah yoluyla zamanaşımı itirazında bulunulduğu anlaşılmaktadır. Hemen belirtilmelidir ki; taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını düzenleyen Türk Medeni Kanunu’nun 705/2. maddesinde; “Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.” hükmüne yer verilmiş olup, anılan hüküm gereğince Kadıköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 1988/449 Esas, 1989/975 Karar sayılı kararının kesinleşmesiyle tescilden önce taşınmaz mülkiyetinin kayıt maliki vakfa geçtiği, davalının malik ya da malikin mirasçısı olmayan kişilerle yaptığı satış vaadi sözleşmesinin davacıyı bağlamayacağı, davalı tarafı iyiniyetli konuma getirmeyeceği açıktır. Öte yandan davalılardan Hüseyin’in cevap dilekçesi süresinde olmasa dahi sonradan ıslah yolu ile zamanaşımı itirazında bulunduğu açıktır. Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar. Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir. Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.Somut olaya gelince, ecrimisil yönünden hükme esas alınan rapor ve ek raporların aynı dönemler için çelişkili değerler içerdiği, açıklanan ilkeleri kapsayan nitelik taşımadığı ve denetime elverişli olmadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda belirlenecek dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken değinilen hususlar gözardı edilerek yazılı olduğu şekilde karar verilmiş olması doğru değildir. Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 28.12.2013 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 1.100.00.-TL. duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, 17.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.