Davacı, davalı TOKİ vekili T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Galleria şubesi ile 04.07.2006 tarihinde imzaladığı gayrimenkul satış sözleşmesi ile “İstanbul Halkalı Toplu Konut Projesinden" İstanbul Küçükçekmece/Halkalı, 550 ada, C2-2 Blok, 4 nolu daireyi satın aldığını teslimden önce düzenlenen taşınmaz tespit föyü ile dairece ayıplar ve eksikler tespit edildiğini, sadece bir kısım ayıpların giderildiğini, daire başkaca gizli ayıplar ve eksiklerin de bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile, satım bedeli üzerinden şimdilik 10.000 TL’nin indirilmesine ve indirilen miktarın faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.Davalı TOKİ, sorumluluğunun yüklenici firmaya ait olduğunu, ayıp ihbar mükellefiyetinin yasal süre içinde yerine getirilmediğini, dairenin TSE standartlarına uygun imal edildiğini savunarak, davanın reddi dilemiştir.Mahkemece 01/05/2008 tarihli ayıp ihbarına ilişkin belgenin davalıya tebliğ edildiğinin yazılı olarak ispatlanamadığı, dairenin teslim alındığı 10/11/2007 tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde açık ayıpların bildirilmediği, gizli ayıpların ise 01/05/2008 tarihinde var olduğunun öğrenildiğinin kabukü gerektiği ve ayıbın öğrenilmesinden itibaren makul süre içerisinde ayıp ihbarında bulunulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir;Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.2) Dava, davacı tarafından satın alınan dairede mevcut ayıplar ve eksikler nedeniyle oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. 4077 sayılı kanunun 4.maddesinin 2.fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz güm içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin korunması Hakkında Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nın 30. maddesi gereğince bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır.Borçlar Kanunu’nun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdetlere göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. BK’nın 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz. Somut olayda, açık ve gizli ayıplar yönünden yasal süre içinde ihbar mükellefiyetinin yerine getirilmediği açık olduğu gibi mahkemenin de kabulündedir.Ancak, davacı, taşınmazında eksik işlerin de bulunduğunu ileri sürmüştür. Mahkemece, bu yönde bir araştırma yapılmamıştır. Hemen belirtmek gerekir ki, eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir. 4077 Sayılı Yasa’nın 30. maddesine göre, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir. Bu durumda mahkemece, davacının iddiaları ile ilgili olarak mahallinde keşif yapılmalı, konusunda uzman bilirkişi veya kurulundan dayanaklarını gösterir, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınmalı, eksik ve ayıplı işlerin ayrımı yapılmalı ve davacının taşınmazında eksik işler bulunduğu tespit edilirse yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bir karar verilmelidir. Mahkemece, bu hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davacı yararına BOZULMASINA<karar>, 10.3.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.